Višanje obrestnih mer hipotekarnih kreditov

Zvišanje ključnih obrestnih mer se je letos zgodilo po kar 11 letih mirovanja, v zadnjih dneh pa je svet ECB obrestne mere zvišal še četrtič zapored letos, od junija dalje skupno že za 2,5% odstotne točke. Do tega prihaja na prvem mestu zaradi visoke inflacije katera je letos v povprečju znaša že skoraj 10%, z višanjem obrestnih mer je namen ohraniti stabilnost in znižati cene, kar je pomembno tako za podjetja kot tudi vas, sploh če ste ravnokar v procesu nakupa nepremičnine, vse pa kaže, da bodo obrestne mere v prihodnje še naraščale, saj bo potrebnih še kar nekaj ukrepov dokler se inflacija ne vrne na nek srednjeročni cilj dveh odstotkov.

Kaj obrestne mere sploh so in zakaj se spreminjajo? 

Lahko bi tudi rekli, da predstavljajo »ceno denarja« in so torej stroški zaradi izposoje denarja. Za primer lahko navedemo, da si pri banki izposodite 10.000 € po 3% obrestni meri – tako boste poleg obrokov posojila morali dodati še 300 evrov letno. 

Že prej smo načeli temo o višanju – spreminjanju obrestnih mer. Razlogov za to je lahko več, trenutni je denimo visoka inflacija. Vplivata pa lahko tako ponudba kreditov kot tudi povpraševanje po le-teh, torej interes podjetij in ljudi po vlaganju in trošenju. Sicer obrestne mere določa Evropska centralna banka in se spreminjajo skupaj s tistimi, ki jih banka lahko nudi podjetjem in ljudem. Slednja določa tako imenovane ključne obrestne mere, ki se nudijo bankam (za izposojo denarja) in elektronski denar. ECB prav tako samo vpliva na obrestne mere, ki jih plačujete ali prejemate in jih ne direktno določa. Pri spremembah ključnih obrestnih mer se lahko to odraža pri celotnemu gospodarstvu in tudi pri hipotekah, naložbenih instrumentih, bančnih posojilih in bančnih vlogah. 

Kakšen je vpliv ključnih obrestnih mer na inflacijo?

Dolgo časa je denimo bila inflacija prenizka, v tem primeru so se lahko obrestne mere znižale kar je spodbudilo povpraševanje in naložbe. Če pa je premalo storitev in proizvodov, povpraševanje pa preveliko, se obrestne mere zvišajo. Ko se v tem primeru zadolžite, vas bo to prišlo dražje kot sicer, ampak na ta način se inflacija lahko zniža. Seveda pa višje obrestne mere ne rešijo vseh težav, ki pridejo zaradi inflacije. Predvsem lahko znižajo inflacijska pričakovanja, kar pa dejansko pomeni sigurnost podjetij, vlagateljev in navsezadnje delavcev, da se bo inflacija v nekem srednje dolgem obdobju znižala najmanj za 2%.

Pri obrestnih merah pa obstaja tudi nekaj različnih vrst in vsaka ima svoje prednosti in slabosti. Katero torej izbrati?

Variabilna ali fiksna obrestna mera?

Če gledamo na slovenski trg, je dilema vsekakor postala višja od inflacije dalje. Banke so nas celotno leto spodbujale k nakupu nepremičnine, saj imajo te še vedno pozitivne številke v rasti obsega poslovanja pri posojilih. Dilemo lahko rešite le z preučevanjem vseh prednosti in slabosti, glede na vašo trenutno situacijo. Variabilna obrestna mera je bila pred nekaj leti največkrat izbrana pri posojilih v Sloveniji, in sicer jih je bilo na ta način sklenjenih več kot 90%, so se pa v zadnjem  obdobju razmerja počasi začela spreminjati in razlogov za to je več, marsikdo si je zaradi višje inflacije in posledično višjih obrestnih mer ter negotovosti v preteklem obdobju odločil tudi za refinanciranje svojega kredita iz variabilne v fiksno obrestno mero. 

Posojilo s fiksno obrestno mero

Prednosti:

  • Zaradi nespremenjenosti obrestne mere čez vso obdobje vašega odplačevanja posojila prinaša manj tveganj in negotovosti. Prav tako imate kot podjetje možnost natančnega izračuna vseh prihodnjih stroškov. 
  • Ukrepi ECB (evropske centralne banke) na poslovanje podjetij in višino kredita nimajo vpliva in na obrestno mero ne vpliva dogajanje v gospodarstvu. 

Slabosti:

  • Praviloma je obrestna mera višja in posojilo tako dražje od spremenljive obrestne mere.
  • Podjetje ne more pričakovati da se zniža mesečni obrok, ki ga poravna pri banki v primeru, da se zniža medbančna obrestna mera euribor.
Posojilo z variabilno obrestno mero

Prednosti: 

  • Obrestne mere so nižje od fiksne obrestne mere in je tako posojilo v stabilnem okolju denarne politike lahko precej cenejše. 
  • V obdobju nizkega euriborja to pomeni nižje stroške za podjetje.

Slabosti:

  • Večje tveganje, saj lahko izredno višanje euriborja poviša anuiteto.
  • Ker podjetje natančno ne more opredeliti stroškov pri posojilu pride do negotovosti.

Danes se torej največ posojilojemalcev odloči za fiksno obrestno mero predvsem zaradi varnosti in dejstva, da nekatere banke ponujajo zanjo boljše ponudbe. Ni pa nujno, da to velja tudi za vašo situacijo, sploh če si izposojate denar kratkoročno, na primer za dobo od 24 mesecev do nekaj let se je v preteklosti kredit pri nizkih obrestnih merah izkazal za najugodnejšega, kar pa danes z višanjem ključnih obrestnih mer ECB seveda ne velja več, v tem obdobju vsekakor vsem kreditojemalcem priporočamo sklenitev hipotekarnega kredita z fiksno obrestno mero, tudi če gre za neko kratkoročno obdobje 24 mesecev saj je obdobje pred nami negotovo in vse kaže, da bo morala ECB še kar dodobra zvišati ključne obrestne mere da bodo imele učinek na trenutno visoko inflacijo. 

H.A.