Ustanovitev d.o.o za namene oddajanja nepremičnin v najem?

Imate v lasti nepremičnine katere oddajate v dolgoročni ali kratkoročni najem kot fizična oseba oziroma samostojni podjetnik? V tem članku bomo govorili o tem kakšne so prednosti in slabosti ustanovitve družbe z omejeno odgovornostjo (d.o.o), za namene oddajanja nepremičnin v najem, kaj d.o.o sploh je ter kdo in kdaj bi ga moral odpreti.

Pri oddajanju nepremičnin v najem moramo ločiti dve stvari, dolgoročno oddajanje nepremičnin in kratkoročno oddajanje nepremičnin. V kolikor oddajate nepremičnino v turistične namene boste za legalno poslovanje v vsakem primeru morali registrirati eno od dejavnosti (sobodajalec, s.p, d.o.o), v kolikor oddajate nepremičnine v dolgoročni najem pa lahko to storite bodisi kot fizična oseba oziroma preko registrirane dejavnosti. 

Najprej opredelimo možnosti, katere imamo pri oddaji nepremičnin v najem:

Dolgoročno oddajanje nepremičnin v najem:

• Oddajanje kot fizična oseba

Če kot fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, oddajate svoje premoženje (sobo, stanovanje, hišo) v najem drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi, morate finančni upravi posredovati  napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto. Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 % od doseženega dohodka, po stopnji 25 % od davčnega leta 2023 dalje. 

• Registracija dejavnosti (s.p, d.o.o)

Nepremičnine lahko oddajamo v najem tudi prek vašega podjetja (s.p in d.o.o), v tem primeru bodo dohodki od prejetih najemnin obdavčeni preko vašega podjetja.

Kratkoročno oddajanje nepremičnin v najem:

•   Sobodajalec kot fizična oseba

V kolikor bomo dejavnost opravljali občasno se lahko registriramo kot sobodajalec. Občasno pomeni – skupno ne več kot 150 dni na leto, nudimo pa lahko največ 15 ležišč. Če dejavnost opravljamo redno bo potrebna registracija dejavnosti.

•   Registracija dejavnosti (s.p, d.o.o)

Oddajanje stanovanje v kratkoročne namene in upravljanje nepremičnin za najem je lahko koristno, vendar prinaša tudi določena tveganja. Za legalno poslovanje bomo potrebovali registrirati dejavnost. S skrbnim načrtovanjem lahko ublažite veliko teh tveganj. Eden od načinov za to je vsekakor ustanovitev družbe z omejeno odgovornosti (d.o.o) kateri smo se posvetili tokrat:

Kaj je d.o.o?

Družba z omejeno odgovornostjo, v nadaljevanju d.o.o. je pravna oseba in hkrati ena od najbolj razširjenih oblik podjetja po svetu. Ustanovijo jo družbeniki z osnovnim kapitalom, ustanovi jo lahko ena ali več fizičnih oziroma pravnih oseb, pri kateri ustanovitelji odgovarjajo samo do višine vloženega premoženja. Najpomembnejša lastnost družbe z omejeno odgovornostjo je, da družbeniki niso odgovorni za obveznosti družbe. Omejena odgovornost družbenikom omogoča opravljanje gospodarske dejavnosti brez tveganja, da bodo v primeru težav ob njihovo osebno premoženje. 

Prednosti:

• Odgovornost

Če ste lastnik svoje lastnine kot posameznik in nekdo proti vam vloži tožbo, je ogroženo vaše osebno premoženje. Glavna prednost ustanovitve d.o.o pri poslovanju z nepremičninami je ravno v omejitvi odgovornosti,  v kolikor boste oddajali nepremičnine preko d.o.o bo vaše osebno premoženje ostalo popolnoma ločeno. 

• Davki

Oddaja nepremičnin v najem preko podjetja, vam lahko prinese tudi davčne ugodnosti. Pri d.o.o bodo prihodki iz najemnin obdavčeni po DDPO – davku od dohodkov pravnih oseb. Splošna stopnja tega davka trenutno znaša 19%. Stopnja dohodnine za prihodke od najemnin za fizične osebe se je z letom 2023 spet zvišala na 25% odstotkov od prejšnjih 15% prejetih najemnin, zmanjšanih za 10 odstotkov normiranih stroškov.

Slabosti:

• Potreben je osnovni kapital v višini minimalno 7.500 EUR.
• Izplačevanje dobička je visoko davčno obremenjeno.
• Vodenje d.o.o je lahko zapleteno ter zahteva pomoč odvetnikov in računovodij.
• Z ustanovitvijo d.o.o nastanejo stroški vodenja.

Kakšni so tekoči stroški vodenja?

V kolikor se odločite za odprtje d.o.o imejte v mislih, da bodo s tem nastali tudi določeni stroški kot so stroški vodenja transakcijskih računov, kreditnih kartic, stroški računovodje oziroma računovodskega servisa, izdelava letnih poročil za AJPES itd.

Kdaj odpreti d.o.o?

Ali ustanoviti d.o.o pred ali po nakupu nepremičnine? Tudi če nepremičnino/e že imate v lasti lahko lastništvo v vsakem primeru tudi pozneje prenesete na d.o.o, imejte pa v mislih da boste morali ob prenosu lastništva plačati določene davke kot so davek na na promet nepremičnin in morebitni davek na kapitalski dobiček, zato je smiselno, da nepremične že od začetka kupite preko podjetja. V kolikor boste prenašali lastništvo pa imejte v mislih na naslednje stvari:

• Obstoječe najemnike boste morali obvestiti, da je nepremičnina zdaj v lasti podjetja, posodobiti boste morali tudi vse obstoječe najemne pogodbe.
• Prenos lastništva pa bo sprožil tudi davke, v vsakem primeru boste morali plačati davek na promet nepremičnin, kateri znaša 2%, davek na kapitalski dobiček pa boste plačali v kolikor boste nepremičnino podjetju prodali za več kot ste jo sami kupili.

Kako odpreti d.o.o?

Postopek odprtja d.o.o je relativno enostaven, v kolikor boste odpirali enoosebni d.o.o lahko postopek začnete neposredno prek državnega portala SPOT z uporabo digitalnega potrdila, obiščete točko SPOT oziroma obiščete notarja.

V kolikor bo družbenikov več boste morali obiskati notarja oziroma SPOT točko. Več informacij o ustanovitvi d.o.o pa dobite na https://spot.gov.si/sl/teme/ustanovitev-d-o-o/

Kdo bi moral odpreti d.o.o.?

Enotnega odgovora na to ali ustanoviti d.o.o za namene oddajanja nepremičnin v najem ni, kot vidite so z ustanovitvijo družbe z omejeno odgovornostjo povezane tako  prednosti kot slabosti. V kolikor oddajate samo eno ali nekaj stanovanj v dolgoročni najem, ustanovitev družbe z omejeno odgovornostjo (d.o.o) morda ne bo smiselna. V kolikor pa imate teh nepremičnin več oziroma razmišljate o oddajanju nepremičnin v turistične namene za kar je potrebno registrirati dejavnost pa je ustanovitev d.o.o lahko odlična rešitev. 

Aljaž Kovač

Zadnje objave