Časovnica in postopek prodaje nepremičnine?

Kakšen je postopek prodaje nepremičnine in kako dolgo traja, da prodate svojo nepremičnino? To je vprašanje na katerega natančnega odgovora ni. Postopek prodaje podrobno opisujemo v članku, zraven pa dodajamo še okvirno časovnico prodaje ter v kakšnem času lahko pričakujete izpeljavo prodaje nepremičnine. Če vam nekdo obljubi, da lahko proda vašo hišo v določenem številu dni, tednov ali mesecev ste lahko malo skeptični. Kar lahko storimo mi je, da vam z našim postopkom prodaje nepremičnine in okvirno časovnico damo boljši občutek, kako dolgo bo trajala prodaja in kaj vse bo potrebno storiti.

Kako dolgo bo trajala prodaja, bo odvisno od kar nekaj stvari – v kakšnem stanju je vaša nepremičnina, ima vso potrebno dokumentacijo, kje se nahaja, kakšen je trg in (kar je morda najpomembneje), kakšno ceno boste/bomo nastavili. Če nam sporočite, kako hitro bi radi prodali vašo nepremičnino vam bomo pomagali nastaviti pravilno ceno.

Časovnica in postopek prodaje nepremičnine?

Velikokrat imajo ljudje ki govorijo o “časovnici prodaje vaše hiše” in “povprečnem času za prodajo hiše” v mislih le čas od trenutka, ko nepremičnino pričnemo oglaševati do tega ko je ponudba kupca sprejeta – vendar je prodaja nepremičnine veliko bolj zapletena od tega. Z našo časovnico prodaje vam poiskušamo predstaviti celoten postopek prodaje od samega začetka do konca prodaje.

Navedena časovnica velja ob predpostavki da ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja za prodajo kot so gradbeno in uporabno dovoljenje, ima urejeno zemljiškoknjižno stanje in urejene meje, v koliko je kaj od tega potrebno do prodaje še urediti se seveda potreben čas za prodajo nepremičnine podaljša za čas teh postopkov.

Priprava nepremičnine in izbira agenta 1-3 TEDNE

Odločili ste se da prodate svoje stanovanje ali hišo, najprej je čas da pregledate ali ima vaša nepremičnina ustrezne dokumente (gradbeno in uporabno dovoljenje) in izdelano energetsko izkaznico. Pred prodajo preverite tudi ali ima nepremičnina urejeno zemljiškoknjižno stanje? To storite preko elektronske zemljiške knjige.

Nato je čas da izberete nepremičninskega posrednika. Morda imate že nekoga v mislih in ste pripravljeni na delo z njim ali pa se boste prodaje lotili kar sami, v tem primeru bo ta korak trajal le nekaj dni. Morda pa se boste želeli pogovoriti z nekaj različnimi agenti, ki bodo ocenili vašo nepremičnino in vam dali priložnost, da izberete tistega, ki mu najbolj zaupate.

Sledi podpis pogodbe o posredovanju z agentom, ta se v večini primerov sklene za čas 9 mesecev v tem času pa se proda tudi večina nepremičnin. Nepremičninski posrednik izdela tržno analizo in oceni vrednost nepremičnine ter se z prodajalcev uskladi o oglaševani ceni in njihovih željah o ceni, katero bi radi iztržili za svojo nepremičnino. Agent odvisno od nepremičnine naroči izdelavo profesionalnih fotografij in izrise tlorisev ter morebitne posnetke iz zraka, sledi izdelava oglasa, ki je običajno na spletu aktiven že nekaj dni po podpisu pogodbe o posredovanju.

Oglaševanje, ogledi, zbiranje ponudb 1-14+ TEDNOV

Ko boste izbrali svojega nepremičninskega agenta in podpisali pogodbo o posredovanju, se bo prodaja uradno začela. Vaša nepremičnina bo objavljena na nepremičninskih portalih v nekaj dneh do enega tedna, nato pa se lahko začnejo ogledi ter pogajanja s kupci.

Koliko časa bo nepremična aktivna na trgu bo odvisno od trga in cene vaše nepremičnine. Na vročih trgih kot so Ljubljana, njena okolica ter obala se lahko nepremičnine do sprejema ponudbe oglašujejo samo nekaj dni, toda na počasnejšem trgu – ali pa če imamo nastavljeno previsoko ceno – lahko to traja bistveno dlje v nekaterih primerih tudi več mesecev. Menimo da se pravilno ocenjena nepremičnina običajno oglašuje do 3 mesece, če gredo stvari počasneje in smo morda postavili preveč ambiciozno ceno ali pa prodajamo nepremičnino za katero ni povpraševanja.

Od sprejema ponudbe do podpisa kupoprodajne pogodbe 2-4 TEDNE

Sprejeli in podpisali ste zavezujočo ponudbo kupca na katero je bila vplačana ara/varščina na fiduciarni račun nepremičninske družbe, Čestitamo! Hiša je neuradno prodana ali po angleško  “under contract.”, čas je da nepremičnino prenehamo oglaševati, toda stvari še niso uradne dokler ni podpisana glavna kupoprodajna pogodba. Morda mislite, da se to zgodi takoj, toda to je dejansko najtežji in najbolj stresen čas pri prodaji nepremičnine – in stvari lahko še vedno propadejo v kolikor nismo pazljivi.

Kupca in prodajalca sta se glede bistvenih sestavin kot je cena sporazumela v zavezujoči ponudbi oziroma dogovoru o ari, sedaj pa je potrebno naročiti sestavo kupoprodajne pogodbe pri odvetniku. V tem obdobju bodo odvetniki sodelovali in nasprotne strani usklajevale pogodbo. 

Dobra novica? Ne glede na to, kakšen je trg ta del postopka običajno traja enako dolgo, pogodba je lahko usklajena v nekaj dneh, lahko pa to traja tudi več tednov.

Od podpisa kupoprodajne pogodbe do zaključka 2-4 TEDNE

Podpisali ste kupoprodajno pogodbo in to pomeni, da je vse uradno!, Kupec bo kmalu nakazal kupnino in čaka vas samo še primopredaja

Po podpisu kupoprodajne pogodbe nepremičninski agent sproži davčni postopek pri finančni upravi Republike Slovenije, ta traja okoli 2 tedna, Finančna uprava izda odločno o plačilu davka na promet nepremičnin v višini 2% kupoprodajne cene in plačilo morebitnega davka na kapitalski dobiček, tega ste zavezani plačati če imate nepremičnino v lasti manj kot 15 let oziroma manj kot 3 leta če je bilo to vaše stalno prebivališče. Več o vseh stroških, ki jih ima prodajalec ob prodaji pa si preberite tukaj.

Ko so vsi davki plačani prodajalec lahko svoj podpis overi pri notarju. Z overjeno kupoprodajno pogodbo pa se kupec nepremičnine lahko tudi uradno vpiše kot lastnik v zemljiško knjigo.

Ko je kupec vpisan v zemljiški knjigi in je bila primopredaja izvedena je postopek tudi uradno zaključen.

Celotna dolžina prodaje? 2-6 MESECEV

Kakšen je torej odgovor? Koliko časa traja prodaja nepremičnine? Tukaj seveda ni strogega pravila. Kot lahko vidite hitra prodaja poteka od izbire nepremičninskega posrednika do zaključka v slabih 2 mesecih – ali pa se zavleče tudi do 6 mesecev ali več. Pravzaprav je lahko v nekaterih skrajnih primerih celo hitrejša (stanovanje v centru Ljubljane)  ali traja celo dlje ( nadstandardne nepremičnine, precenjene nepremičnine, kmetijska zemljišča, hiše v odmaknjenih predelih). Toda če poznate dejavnike, ki jih morate upoštevati – trg, vaš agent, vaša cena, kako organizirani ste – lahko začnete načrtovati vnaprej in prodaja bo potekala brez presenečenj.

Imate vprašanja? Kontaktirajte nas preko tega obrazca 

Zadnje Objave